冷眼看年报|首创置业营收下滑难圆千亿销售梦

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冷眼看年报|首创置业营收下滑难圆千亿销售梦

年销千亿的梦想果然落空。3月23日晚间,京城老牌房企首创置业(02868.HK)发布的2019全年业绩公告显示,截至2019年12月31日,累计实现销售额808.1亿元,同比增长14.4%;实现营业收入207.86亿元,同比减少10.62%;归母净利润21.23亿元,同比增长10.38%。尽管33%的毛利润率同比2018年增加了7%,25.68亿元的净利润同比增长了10.4%,但数据显示,作为一家盈利能力较弱的房企,首创置业2019年的净资产收益率仅为6.65%,远远低于行业平均水平。

公开报道显示,在2018年的业绩会上,首创置业首次提出力争2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元的销售目标。而2018年首创置业的签约销售额仅为706亿元,未能达标。2019年3月,首创置业不得不将年度目标下调为800亿元。截至2019年末,其累计销售额为808亿元多点,相当于“踩线”达到了调低后的销售目标。或许因为2019年的业绩不够理想,加上2020年的形势更加复杂,首创置业在业绩发布会上将2020年的销售目标设定为800亿元,用管理层的话来说是为了“保证经营稳健”。

早在2003年,首创置业便成功登陆香港联交所主板,成为一家上市公司。不过近五年,这家北京市国资委下属企业在规模竞争中节节后退。据了解,为了不再掉队,首创置业2018年开启“快周转”模式,实施“369”的新工期标准,即在项目开发的过程中,3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售证。2019年,房地产开发的都市圈时代来临,首创置业在战略上开始聚焦三大核心城市圈——京津冀、长三角、粤港澳大湾区及潜力型强二线单核城市。不过,截至2019年末,首创置业的销售主战场依然在其大本营京津冀地区,签约销售额在总销售中占比超过60%。

根据年报披露,首创置业2019年营收负增长的主要原因是,期内物业开发销售收入的减少。截至2019年底,首创置业的资产总额为1852.7亿元,同比增加约9%。其中,流动资产为1553.78亿元,占比达83.9%。首创置业2019年新增了117亿元的负债,总负债达1432.28亿元,总资产负债率为77.3%,与去年基本持平。但如果把151亿元的永续债计也入总负债,则负债率将达到85.46%。另外,其净资产负债率高达154%,超出行业的安全警戒线。

截至报告期末,首创置业现金短债比已由2018年的0.96提升至1.1,短期货币资金能完全覆盖企业的短期有息负债,企业短期偿债能力有一定提升。年报显示,截至2019年底共有货币资金270.35亿元,同比增加20%,贷款及公司债券共计946.71亿元,其中长期贷款及债券为709.36亿元,现有货币资金足以覆盖短期债务。实际上,2019年为了减轻经营负担,首创置业采取了变卖自身资产来缓解现金流压力。据统计,2019年,首创置业转让沈阳吉天置业50%股权、北京天城永元置业50%股权、北京阳光苑商业投资35%股权、昆山首创青旅置业51%股权、北京石景山区西黄村改造项目34.12%股权以及江苏苏州青剑湖地块94%股权,以上总涉资超过63亿元。

截至2019年末,首创置业持有土地储备总建面积1661万平方米,货值约3500亿元,权益面积1076万平方米,约88%为发展物业,12%为投资性物业及其他,其中在核心城市土储充足,可以满足未来三年规模开发需要。在大湾区业务方面,截至目前,首创国置业对外宣称持有项目已有7个,其中2个为合作项目,不论是产业投资还是住宅开发,今年都会持续增加对大湾区的投资。

在3月24日的网络业绩会上,首创置业执行董事兼总裁钟北辰表示,首创置业2020年执行安全稳健的投资策略,重点采用非竞争方式拿地,谨慎参与招拍挂,目前计划全年自有资金投资拿地金额为100亿元以上,具体金额根据回款和土地市场情况调整制定。

【记者】冯善书

【统筹】赵兵辉 冯善书 张西陆

【海报】郑炜良

【出品】南方产业智库

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